Der Traum nach einer eigenen Immobilie erfüllt bei vielen Menschen nicht nur den Zweck einer Bleibe, sondern dient häufig auch als langfristige Geldanlage und Altersvorsorge für die Zukunft. Ob Haus, ob Wohnung oder andere Immobilie – wer vermieten möchte, muss sich früher oder später die Frage nach dem richtigen Mietpreis stellen. Die Antwort hierauf ist einerseits von einer Reihe an rechtlichen Vorgaben bestimmt, andererseits auch von vielfältigen und individuellen Faktoren abhängig. Wie der richtige Mietpreis gefunden wird, erklärt dieser Artikel.
Über die Relevanz des richtigen Mietpreises
Als Vermieter ist die Festlegung des Mietpreises in der Regel keine triviale Angelegenheit. Wird nicht gerade an Angehörige vermietet, sondern an fremde Personen, so soll die Miete einen gewissen wirtschaftlichen Profit einbringen. Ob es nun darum geht, die Immobilie abzubezahlen oder die eigenen Lebenshaltungskosten zu decken, Geld anzusparen oder dies weiterführend zu investieren – der Mietpreis ist als Einkunft entscheidend. Doch gerade wegen seiner Notwendigkeit in der eigenen finanziellen Planung ist der Leerstand der Immobilie keineswegs erstrebenswert, denn so bleiben Einkünfte gänzlich aus. Zu hohe Mieten können dazu führen, dass entweder keine Mieter oder nur kurzfristig Mieter gefunden werden, die rasch in eine günstigere Immobilie weiterziehen. Zu geringe Mieten verschwenden finanzielles Potenzial oder führen gar zu wirtschaftlichen Schwierigkeiten auf Seiten des Vermieters. Die Balance ist folglich entscheidend.
Rechtliche Rahmenbedingungen
Auf Seiten der Judikative gibt es in Deutschland gesetzliche Regelungen zur Festlegungen von Mietpreisen. Besonders bekannt ist eine hiervon unter dem Namen der Mietpreisbremse. Die rechtlichen Rahmenbedingungen sind entsprechend als leitendes Kriterium auf der Suche nach dem Mietpreis zu berücksichtigen. Die Mietpreisbremse wurde 2015 für Städte und Gemeinden mit einem besonders angespannten Wohnungsmarkt eingeführt, gilt aber nicht überall in Deutschland. Ob eine bestimmte Region betroffen ist, kann im Regelfall der Website der jeweiligen Landesregierung entnommen werden. Des Weiteren sind Neubauten und von Grund auf neu sanierte Immobilien von der Mietpreisbremse ausgenommen.
Greift die Mietpreisbremse, so darf der Mietpreis maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Diese ist definiert durch die durchschnittliche Miete in der Gemeinde für eine Immobilie mit vergleichbaren Eigenschaften. Oftmals verfügen Städte über einen offiziellen Mietspiegel, der alle zwei Jahre aktualisiert wird und die notwendigen Informationen zur Verfügung stellt.
Neben der Mietpreisbremse gelten noch weitere gesetzliche Obergrenzen, die auch in Regionen greifen, die von dieser Maßnahme nicht betroffen sind. Dazu zählen, dass die Miete maximal 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf und dass eine Kaltmiete, die mindestens 50 % oberhalb dieser Vergleichsmiete beziffert ist, vom Gesetzgeber als strafbarer Mietwucher gewertet wird. Auch müssen Vermieter die Kappungsgrenze einhalten. Hierbei geht es darum, dass der Mietpreis innerhalb von drei Jahren nicht mehr als 20 % ansteigen darf, wobei in einigen Regionen sogar eine Obergrenze von 15 % festgelegt wurde.
Komplexe Berechnung und viele Faktoren
Bei der oben genannten Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete handelt es sich um eine Vorgehensweise, die Immobilien mit ähnlichen Eigenschaften ins Verhältnis setzt. Diese Eigenschaften können durch eine ganze Vielzahl an Faktoren gekennzeichnet sein und für eine hohe Komplexität bei der Festlegung des Mietpreises sorgen. Pauschale Angaben sind daher so gut wie gar nicht zu tätigen.
Zu den besagten Faktoren gehören etwa die Lage, inklusive der örtlichen Infrastruktur und der sozialen Lage der Nachbarschaft, daneben auch die Größe und Ausstattung der Immobilie, wobei etwa der Boden, ein potenzieller Garten, Balkon oder Ähnliches, Stellplätze oder Garage, ein Aufzug oder die Heizung eine Rolle spielen. Ebenfalls werden die Bauart und das Alter des Gebäudes berücksichtigt sowie die Energieeffizienz.
Auf der Suche nach dem passenden Mietpreis ist folglich zunächst zu klären, wo in diesem komplexen Sammelsurium an Kriterien die eigene Immobilie zu verordnen ist. Erst dann ist es möglich, die ortsübliche Vergleichsmiete als Grundlage zur Festlegung des Mietpreises heranzuziehen. Abhilfe hierbei können auch Online-Rechner schaffen, die den potenziellen Mietpreis analysieren. Dies kann zunächst als grober Leitfaden dienen, um eine erste Idee zu erhalten. Letztlich ist die Festlegung des Mietpreises äußerst individuell und stark von der jeweiligen Immobilie abhängig.